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房地產市場中存在"分化" 銷售和投資的走勢分化

房地產的話題總是抓人眼球。近日,社科院發佈《中國住房發展報告2015-2016》,一傢媒體以“明年二季度後房價或出現斷崖式下跌”為題進行瞭報道,很快就被四處轉載。但課題組的負責人稱,這是以偏概全,報告的重點是分析未來幾年影響住房市場的主要因素。據報道,報告預測,2015年10月到2016年9月間房價或將呈現“先升後降”的波動,也指出一線城市與三四線城市的形勢並不相同。

目前的房地產形勢的確錯綜復雜,讓人難以看清楚。除瞭不同城市形勢不同之外,房地產市場中還存在其他的“分化”。首先,銷售和投資的走勢分化,今年9月以前,房地產市場的銷售情況逐漸好轉,但房地產開發投資的增速卻逐漸下降。其次,商品房銷售和土地市場的走勢分化,9月以前,土地市場非常低迷,9月以後,當商品房出現增速減慢時,土地市場卻意外地變暖,尤其是在一線城市和部分二線城市,土地成交非常火爆。此外,庫存壓力和拿地熱情的變化呈現“分化”,庫存壓力增大的情況下,開發商拿地的熱情卻高漲。這些分化的形勢,哪個才是房地產市場真正的走向呢?開發商是庫存壓身采取收縮的策略,還是看好未來準備大幹一場呢?房價會因為庫存壓力而回調,還是因為供給壓縮而繼續上漲呢?

今年土地市場的走勢是最富有戲劇性的。以北京的情況最為明顯,前三季度,北京土地出讓金總額為1065.29億元,比去年同期的1583億元減少瞭32.7%。但到11月25日,土地出讓金卻達到1920.77億元,超過2014年的1916.9億元,創歷史新高。10月和11月2個月的土地出讓金與前9個月相當。在這兩個月,北京房貸轉增貸銀行二胎年息地王頻現,面粉貴過面包的情況更是常見。據報道,11月底出讓的房山區長陽地塊的樓面地價高達2.95萬元/平方米,而區域的商品房價格“僅”在2.5萬元/平方米左右。其他一線城市和部分二線城市的土地市場行情與北京類似。

為什麼部分城市的土地市場會在10月以後突然變得火爆?這些城市銷售情況較好、房價走高,使開發商更有信心,可能是部分原因。但是,10月以來,多數城市的銷售增長、房價上漲已經趨緩。以北京為例,7月以來,新建商品住宅價格指數的環比漲幅逐漸縮窄,由6月的1.6%下滑至10月的0.8%;而住宅銷售面積的同比增幅也從6月的23.8%逐漸下滑至10月的10.3%;10月住宅待售面積也出現增長,達到856.1萬平方米,相當於2014年住宅銷售面積的75%,也就是說,消化這些庫存約需9個月,高於全國的平均水平(約為5個月)。由此可見,一線城市房地產市場的形勢也不是全面向好。開發商將資金集中到一線城市和部分二線城市,固然是因為看好這些城市的後市,也是出於收縮戰線的考慮——其他城市的市場走勢更加不確定,不如退卻到相對確定的地方。從10月以後土地市場才轉暖來看,被動收縮才是主要原因。

資金向這些城市集中,又與這些城市的土地供應減少相呼應,就造成瞭地價的大幅上漲。據報道,2014年北京共出讓141宗土地,而2015年前11個月僅出讓瞭100宗土地。地價上漲又對當前的房價起到瞭推動作用。目前來看,開發商(以及投資投機者)的收縮策略是比較有效的。但他們能收縮到什麼程度呢?拭目以待。

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本文來源:21世紀經濟報道 作者:歐陽覓劍





新聞來源http://money.163.com/15/1207/05/BA771JIM00253B0H.html
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