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盡管秦皇島將近7000元/平米的均價讓僅有1800元退休金的老曹很有壓力，但是他並不為傢庭的住房問題擔憂。樂居深度報道匯總》》

開發商的"計謀"

"去年開盤的曦語花城項目裡，幾乎沒有外地購買記錄。"光嶽地產策劃經理李建豐說。因為項目並不臨海，再加之對於外地購買力的不樂台中后里土地貸款觀預判，他們沒有針對外地客戶展開營銷活動。

這隻是滯銷其中一幕。新浪樂居的走訪調研顯示，巨大的銷售壓力，已經讓秦皇島不少項目鋌而走險，開始打違規的擦邊球。

德大地產正受困於湯和東岸項目的銷售。該項目臨河而築，位置優越。但是推出市場已半年，仍處於零銷售狀態。由於沒有進賬，開發商因無力支付工程款而在去年年底遭遇施工方停工。

2012年，遠洋·海世紀以12億的銷售總額位列秦皇島的樓盤銷售冠軍，在他們已售房源中，78%為本地購買力。

"你覺得我們大戶型的房子該怎麼推向外地市場？"在秦皇島德大地產的辦公室裡，公司一徐姓策劃人員反問記者。

秦皇島樓市危言

"去年能完成銷售任務80%的項目不到20%。"王國建判斷，不少項目的開發周期將延長。

思源經紀監測數據顯示，截止2012年底，秦皇島海港區、山海關區、北戴河區三區庫存量高達635萬平方米，而2012年市場的消化量為156萬平方米，也就是說，在市場沒有新增供應的情況下，光存量消化就需要4年時間。

金屋秦皇半島售樓員告訴記者，曾經有個無法提供社保證明的北京客戶，經過和秦皇島商業銀行溝通後順利貸款，"在你簽訂購房意向之後，我也可以給你秦皇島商業銀行的電話，他們會幫助你處理。"

在北戴河和南戴河新區，2012年海景房成交僅1955套，成交面積14.5萬平方米。

早在2009年，光嶽地產策劃經理李建豐對秦皇島的銷售和供應數據進行對比時就發現，當時將近500萬平米的年供應量和不到100萬平米的年消化量，是個嚴重失調的比例，"但是後來還是支撐瞭下來，主要原因在於改善型需求的支撐。"

當前，這一經驗還在繼續發揮作用。目前，在外來常住人口增量不多，本地剛需有限的市場條件下，調整產品結構，以改善型二至三居甚至更大的戶型為主力產品，已經成為瞭秦皇島有危機意識的開發商的集體動作。

"未來開發商退出的情況可能會更嚴重。"前述秦皇島本地開發企業說，他們也曾跟政府部門說起住宅供應過量的問題，但是並無下文，"秦皇島沒有支柱產業，財政壓力太大，那麼多人等著發工資，不靠賣地靠什麼呢？"

2010年7月，遠洋地產通過收購方式進入秦皇島市場。彼時，包括秦皇島、威海等地的海景房項目大舉進入北京攬客，給人海景房一片繁榮的虛象。

內容來自sina新聞

在外地度假人群消化不力、本地剛需飽和之後，地產商把希望淡水房屋二胎暫時寄托在本地人群的二次改善上--這一策略在過去暫時讓他們度過瞭難關。接下來，情況會怎麼樣？

"可以找二手房中介辦一個一年的社保證明。"在富立秦皇半島售樓處，一位售樓員稱，他可推薦幾個中介供選擇。

外地旅遊度假人群的消化能力不僅在主城區海港區被高估，即便是在以度假和養老需求為主的北戴河區和北戴河新區（原南戴河區和黃金海岸）也同樣不理想。來自思源經紀秦皇島分公司的數據顯示，2012年全年北戴河區和北戴河新區僅成交房源1955套，成交面積14.5萬平方米。博輝集團南戴河項目戴河國際銷售員小范告訴記者，她從今年3月份到項目以來，還沒有賣出一套房，"七八月是銷售旺季，那時候應該會好吧。"小范說。

秦皇島配合"國八條"規定，外地戶口購買秦皇島商品房需提供一年以上社保證明，另外，秦皇島首套房利率85折優惠仍在進行，但是對二套房實行限貸政策，首付需六成以上。記者在秦皇島走訪龍城華府、宏揚鉑郡、富立秦皇半島、金屋秦皇半島等樓盤時，銷售員一致告訴記者，購房資質和貸款問題無需擔心。

而由博輝集團開發的位於南戴河的項目海岸國際提供的方法更為便捷，銷售員小范說，購房人可以直接去南戴河社保局，隻需繳納6000多元的一年社保款，就可開具社保證明，從而搞定購房資質。

"崩盤"危言

新浪樂居深度報道記者 @滕敏/文

思源經紀數據還顯示，秦皇島海港區即將有近30個新增住宅項目入市，潛在供應量超過1600多萬平方米，而目前在售項目潛在供應量亦高達1400萬平方米。"政府還在推地，這將是個天量供應。"思源經紀秦皇島公司策劃總監王國建說。

曾經被秦皇島本地開發企業引以為豪的內部認購、單位團購的方式，也逐漸在市場的供應量增大之後逐漸失去效力。"內部認購的業主通常都是投資客，他們參與認購，一方面是由於價差使得他們有利潤可賺，另外一方面，市場有購買需求，有人願意接盤。"但是，秦皇島一傢本地開發商對樂居記者說，2009年之後，因供應過多，大宗的團購客戶銳減。

五年前，老曹居住的區域被征地拆遷，自蓋的200多平米平房獲得1:1拆遷補償。在多種補償方案中，他選中瞭兩套房加現金補償的方式，"一套90平米給兒子住，一套80平米留給自己住，其餘的按3500元一平米的價格給我現金。"老曹說。

即便是當地銷售冠軍遠洋·海世紀，也未必能幸免。遠洋地產內部人士預估，原來計劃8年結盤的目標可能會延遲，"具體時間還沒法判斷，但是8年很困難。"

對於海港區以外的度假地產項目來說，他們的危機還來自於周邊城市項目的入侵。緊臨秦皇島山海關的遼寧省東戴河新區總體規劃顯示，新區總規劃160平方公裡，人口規模超過50萬。

今年起，遼寧東戴河新區樓盤開始集中推售。由於地價相對低廉，東戴河新區商品房平均售價6500元/每平米，而去年秦皇島南北戴河項目成交均價達8491元/平方米。價格的客觀差距，這將分流來自北京和東北區域的度假養老客戶，給秦皇島度假房市場帶來沖擊。

樂居深度報道匯總》》

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-06/00422243009.shtml

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