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  進入2014年，來勢洶洶的泰禾繼續高歌猛進，在他銀行二胎 台新銀行二胎房貸條件貸款全省皆可處理們眼中整體趨向下行的樓市隻是暫時現象。然而，截止到2013年12月31日，泰禾存貨價值已達233.73億元，而該公司2013年累計實現銷售合同金額為124.44億元，泰禾必須要實現銷售總額翻番的目標才能消化掉如此高的庫存。但以泰禾"北京院子"項目僅僅34%的去化率，上述銷售目標能否實現仍存懸疑，泰禾高周轉化解財務壓力的戰略還能順利運轉嗎？

  從2013年年報數據上看，泰禾去年的豪賭毫無疑問大獲全勝。銷售合同金額同比翻番，凈利潤同比增長126%，而其付出的代價是財務壓力全面上升。如有購房問題請撥打熱線：400-606-6969

  存貨價值達銷售總額兩倍

  另一方面，北京市商品房銷售面積為260.5萬平方米，同比下降34.3%，住宅下跌情況更為嚴重，同比下降43.2%。北京市統計局副局長夏沁芳表示，北京樓市已進入新一輪觀望期。

  15個月去化率僅為34%

  泰禾逆流而上前景如何？高緯環球研究服務部大中華區執行董事林榮傑就表示："未來5年北京寫字樓存量或將是現在的2倍。"而該公司董事總經理戴瑞德也認為，未來兩年將有144萬平方米的甲級寫字樓入市。另一方面國內經濟形勢不明朗，"可能導致供應過剩，空置率大幅上升。"林榮傑並不樂觀。

  黃其森為泰禾定下銷售再翻番的目標，而截止到2013年12月31日，泰禾的預收賬款達到65億元，存貨價值為233.73億元，而該公司2013年累計實現銷售合同金額為124.44億元。換而言之，要達到今年的銷售翻番目標，泰禾幾乎要把已有的存貨在一年內全部清空。

  據泰禾北京公司的管理層透露，"搶工期"一直是該公司考核最嚴格的環節。之所以如此要求，與公司在開發前期資金壓力關系密切。2013年年報顯示，泰禾最大的長期借款債主是某銀行，其借款的起止日期是從2012年11月30日到2014年5月30日，盡管名為長期借款，但實際使用時間也不過是一年半。而"金額前五名的長期借款"項目顯示，第一名及第四名來自銀行的長期借款，使用年限均為一年半，兩項借款期初數相加達22.8億元。

  泰禾在北京的項目主要為高端住宅以及商業項目。盡管泰禾一直強調，其已開盤的"北京院子"項目實現瞭高價盤也能高周轉的戰略目標，一期開盤項目已賣出瞭18個億。但北京市住房和城鄉建設部網站未能體現這一數據，該網站顯示項目賣出40餘套房子，價值8億多元。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-26/09372706098.shtml

內容來自sina新聞

泰禾地產34%去化率恐讓高周轉戰略成空

  去化率：在房地產領域稱為銷售率，主要指某一特定時期內某產品的銷售量占總量的百分比。

  這也許就是為何泰禾需要更短的周轉時間，另一方面，黃其森曾透露，該公司去年的融資成本大約為12%左右，以該公司214億元的帶息負債計算，每年其需要支付的利息就超過24億元。加速周轉顯然是化解財務壓力的最好途徑。

  真實負債躍升近12%

  在房地產銷售下行的背景下，這顯然不是一個容易達成的目標。以泰禾最大的基地福建為例，國傢指數研究院發佈的3月百城房價指數顯示，廈門房價環比上漲1.76%，而福州一手房均價環比也上漲瞭0.9%。

  但與之相對應是樓市成交量的急速萎縮，廈門3月成交量同比下跌超過六成，福州3月一手房成交同比下跌52%。事實上，進入2014年後，福建樓市成交量持續減少，據相關部門的統計顯示，1~2月福建一手房銷售量同比下降瞭17.8%，3月稍有回暖但也下降瞭10%。

  面對高杠桿帶來的財務壓力，黃其森強調去年開工的各地項目將會帶來源源不斷的現金流。這是泰禾應對財務風險的慣用模式，即所謂高周轉應對高杠桿。按長江證券的觀察，該公司基本實現瞭拿地到開盤隻有不到9個月的時間。

  今年泰禾地產將更多的資源投入京津地區，僅今年在北京的3個項目投入已達101億元。但北京樓市似乎同樣表現不佳，北京市建委4月21日的統計顯示，北京新建住宅庫存為6.7萬套，成為13個月以來的庫存最高點。而北京市統計局公佈的數據顯示，今年一季度北京市商品住宅新開工面積同比增長28.4%，住宅竣工面積同比增長44.5%，這顯示北京樓市供應有望穩定增長。

  2013年泰禾集團經營活動產生的現金流量為負114億元，而2012年底，這一數字僅為負8.02億元。但在接受媒體采訪時，泰禾集團掌門人黃其森認為，負債並不可怕，隻要企業獲得的土地優質，項目運作能力良好，就沒有問題。而且其強調，2014年公司將會更加靈活地運用金融工具，相信明年公司負債方面會有一定程度或相當程度的降低。

  即使按開發商給出的數據計算，泰禾"北京院子"項目也僅僅賣出瞭90餘套，與已經拿到預售資格的274套單元相比，去化率也隻在34%左右。而距離項目拿地，已經過去瞭近15個月，與泰禾其他項目相比，去化速度確實不快。

  今年4月，"泰禾長安中心"進入銷售前期，這是泰禾在北京首個高端商務綜合體。事實上泰禾今年在京津地區拿下的四幅地塊中，有三幅都帶有商業項目。顯然，商業也是今年泰禾主要的業態形式。但商業項目需要沉淀大量資金，這是業界的普遍認知。高周轉房企普遍慎入商業項目，例如萬科、碧桂園等高周轉房企的代表就很少介入該業態。

  當然，超常規發展的代價是財務壓力的上升，據長江證券的研究報告顯示，公司的負債率從55.84%一躍達到67.49%。盡管泰禾的貨幣資金同比增長142%，達到66億元，但該公司的帶息負債已經達到214億元，短期借款就接近62億元，長期借款132億元，而當中有15億元一年內到期的非流動負債。

  黃其森在接受媒體采訪時強調，泰禾定價合理，不會走"降價策略"。但在巨大的財務壓力面前，當市場持續觀望，還有什麼可以保證高周轉？

  名詞解釋

  年報顯示，2013年該公司共拿下12塊土地，合計金額超195億元，其中福建區域拿地超過100億元，其次北京達63.35億元。顯然泰禾沒有剎車的念頭，2014年該公司的銷售大溪農地貸款目標再度翻番，達到250億元。

  黃其森降負債的方法似乎並非控制擴張規模，2013年泰禾經營活動產生的現金流之所以有巨大的負面數字，是由於去年泰禾在土地市場的擴張猛烈，需要大量資金支付土地出讓金及工程建設款。而今年猛烈擴張還在繼續，前4個月，泰禾就已經花瞭超過140億元拿地，比去年同期翻瞭近一倍，京津區域是其中的絕對大頭。

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