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此次物業費上調幅度較大，但收取率不降反升。"目前超過60%，年底將達到90%左右，這超過瞭我們的預期。"現任物業經理說，小區物業運轉良好。
圖為：武昌臨江府小區內，工人正在對小區路面進行翻新。(本版攝影：倪娜)
提及漲價，很多業主並不理解，"為什麼要漲價？現在是市場經濟，虧不起就走人，淡水二胎房貸總還有人想幹的！"
破解漲價難的關鍵，在於爭取一半以上的業主支持，這個比例看起來不高，實際操作起來卻不容易。
這是上漲後的價格。
物業"質保金"換來信任
前任物業為何要撤走？業委會主任萬先生說，"物業費太低，物業公司無法運轉。"
"物業費不漲，公司難運轉。"蘭陵大公館物業經理錢小瓊說。
該小區業主劉嬌瓊介紹，去年9月，曾有物業人員上門，進行物業滿意度及物業費調價調查，"當時我的意見很明確，在表上勾選的'不同意'，還簽瞭名，但在最後匯總的表格中，居然找不到我這張表！"而進一步核查發現，不少"同意漲價"的調查問卷表上，簽字的也並非業主本人。
最近，南湖寶安花園33棟業主吳峰有些惱火。
2005年，武漢市最低工資標準為460元，2013年已漲至1300元，漲幅接近兩倍，但有的老小區物業費基本"一成不變"。
寶安花園小區建於1998年，業主1083戶。今年2月24日，業委會貼出公告，從1月1日起，小區物業費單價從每月0.6元/平方米上漲為0.8元。
調查地點：武昌臨江府
甘利蓉說，漲價程序啟動後，要最大限度地發動廣大業主積極參與，"群眾工作做得越充分，通過的可能性就越大。"嚴格根據規定一步步走，每個環節都公示，"在書面征求業主意見的核心環節，上門的一定要是業委會的人。"她的切身體會是，如果操之過急或由物業人員代勞，漲價多會流產。
目前，東方萊茵小區物業漲價方案正在公示期，如獲通過，將於月內開始執行。
在錢小瓊看來，物業服務是典型的勞動密集型行業，人力成本占70%，公共事業費和物耗占30%。2004年以來，人力、水、電、氣等各種成本都在猛增，國傢最低工資標準也頻頻上調，社保政策不斷完善，直接拉高物業成本。
一份關鍵的調查問卷表，明明不是他填寫的，卻寫上瞭他的名字。為此，他出具瞭措辭嚴正的聲明："本人不同意小區物業費上調，也沒有授權任何人簽字同意小區物業費上調。"另外幾名業主楊浩、劉玉、朱華也出具瞭類似聲明。
寶安花園調查問卷表疑點浮出水面後，業主們認為通過率"有水分"，不僅反對漲價，還拒交物業費。
至此，物業費漲價陷入進退兩難的尷尬境地。"漲價方案已上報房管局、物價局，程序都走完瞭。"寶安花園業委會主任馬豹子說，如果物業費收不上來，等於白漲；不漲吧，好不容易才走到這一步。
具體程序包括：
內容來自sina新聞
合理定價 公開透明
小區物業管理，事關千傢萬戶。物業公司為何要漲價？業主對漲價持何看法？雙方到底誰說瞭算？矛盾能否消弭？帶著這些問題，記者進行瞭調查。
首先，成立業委會是必備前提。
她很配合地交瞭物業費，工作人員遞過來一壺油，"算是補償，謝謝配合！"
據物業經理歐陽維娜介紹，小區去年就啟動瞭物業費漲價程序，到年底，同意漲價的業主超過一半，已達到漲價的比例，但公司並沒有急著漲價。
在武漢，"對物業企業監管不力"被納入今年10個突出問題，要求限期整改。今日，有關部門將向治庸辦通報整改進展。
小區調查
5月下旬，中央花園小區業主彭丹桂到物管處交納物業費，得知單價上調瞭0.2元。
武昌臨江府小區門口，張貼著最新的物業費標準：電梯房1.35元／平方米·月，多層0.65元／平方米·月，還建樓0.55元／平方米·月。
"癱瘓"半年後終於上調
圖為：南湖東方萊茵小區門口，張貼著關於物業費漲價的說明。
在漢正街，漢正物業管理有限公司經營的多福大廈、燕山小區物業項目不僅收費標準低，收取率也很低，年年虧損，但公司並沒有立即撤離的計劃，"虧損部分，我們通過停車場、門面租金收入進行平衡。"總經理劉軍介紹，公司隸屬於礄房集團，除瞭物業服務，還有別的來源。
2、書面征求並統計業主意見；
東方萊茵小區共有業主1240戶，征求物業漲價意見的過程更加透明。全程參與指導的寶安社區書記甘利蓉說，這次漲價，以書面形式征求意見後，立即召開業主代表大會，當場唱票、計票，統計比例，宣佈結果。
去年12月，武漢市物價局公佈《物業費管理暫行辦法》。辦法規定，在業主大會成立前，前期物業服務合同約定的收費標準執行期限屆滿，或沒有明確約定收費標準執行期限，但原標準已執行超過三年，調價方案經占建築總面積過半的業主且占總人數過半的業主同意，物業服務企業可以調整收費標準。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-20/07444229706.shtml
中央花園小區與寶安花園同屬南湖片區，規模要大得多，其面積24.6萬平方米，居民達1964戶。但這個小區的漲價，並沒有引起大的風波。原因何在？
此前，板橋二胎該小區一直由昌輝物業公司提供物業服務，物業費按十幾年前較低的標準收費，而鄰近小區物業費單價多在1.9元左右。另外，小區電梯、供水管網出現老化，但小區沒有成立業委會，無法動用公共維修基金維修。
上門征求意見時，有業主認為：漲價可以，服務質量也要一起漲。於是，物業公司增加人手，更新設備，服務更加精細。做足瞭準備工作，此後的漲價順風順水。
中央花園社區書記張淑靜說，漲價程序中設置的兩個環節得瞭人心：漲價時，公佈提升物業服務質量的10項承諾，讓大傢看得見、摸得著；漲價後，物業要交"質保金"--提價增收部分的20%先放在業委會賬上，年底接受全體業主測評通過後才能返還，"這給瞭物業公司壓力，漲價瞭，你的服務要服眾。"
彭丹桂在相隔不遠的東方萊茵小區上班，擔任物業經理。她從中央花園的漲價中得到啟發，將這一做法帶到瞭東方萊茵。
昌輝物業公司撤離後，小區成為物業管理的"孤島"。此後，武昌區積玉橋街辦、漢成裡居委會介入，派人維持基本的保潔，並指導成立瞭業委會。
調查地點：南湖寶安花園
物業說法
最低工資標準拉高成本
圖為：物業費是維持小區正常運轉的經費來源，但費用是否合理也直接影響小區和諧。
蘭陵大公館位於漢口蘭陵路和勝利街交會處，723戶，2006年首批業主入住。去年4月1日，物業費單價從原來的2元上調至2.2元。這在業內已屬中等偏上水平，但也隻勉強夠用。錢小瓊算瞭一筆賬：漲價後，一年可多收12萬元，物業費總額為107萬元，最大的開支是32名服務、管理人員工資，約需80萬元，其餘則用於設備維護、突發狀況等方面，所剩無幾。
"被代表"引出漲價困局
據統計，武漢現有物業項目2800多個，其中居民小區項目1800多個。
武漢市物業管理協會一項調查顯示，大多數2004年、2005年進駐小區的物業公司，現在日子都不好過。
物業公司一旦入不敷出，最可能的選擇，是通過壓縮服務人員降低成本，服務質量也大打折扣，其後果是引起業主不滿，欠交物業費，從而導致惡性循環。
也有物業公司"硬扛"。
後來，經過公開招投標，引進華夏康輝物業公司。為避免重蹈覆轍，該公司提出上調物業費，業委會5名委員挨傢挨戶地跑，"一人負責一棟樓，跑瞭個把月，同意調價的比例最終超過三分之二。"業委會成員萬先生說，物業撤場的這段"混亂期"，讓業主們學會瞭換位思考，也促成瞭物業費得以上調。
武漢市物業管理協會副秘書長顧玉蘭說，較低的物業費標準不僅影響到個別企業生存，也嚴重制約瞭物業管理行業的健康發展，"不少物業公司被迫撤離；新接盤的後期物業公司，也都寄希望於物業漲價。"
雙贏之道
此次調價的依據是，發出767份調查問卷，577戶同意上調物業費，即占比53%的業主同意上調；與此相適應，同意上調物業費業主總面積也在53%左右。《武漢市物業管理條例》規定，物業管理費上漲，需半數以上業主同意，且其專有部分占建築物總面積比例也要過半。
用服務爭取業主支持
因人力成本持續上漲，不少物業公司提出漲價方案，但是難過"業主關"。
"我們'被代表'瞭！"他們異口同聲。
相關政策規定，業主大會"雙過半"決定小區事務的管理，隻有小區召開瞭業主大會，選出瞭業委會，才能實現"雙過半"。如果沒有業委會，物業公司和業主便隻是供需雙方，物業公司為漲物業費所做的一切努力，會被質疑和抵制。"現在，幾乎所有的物業公司都想漲價，但漲成功的很少。成功的案例中，大量工作都花在與業主溝通上。"顧玉蘭稱，小區業委會的角色十分重要，但凡向業主進行瞭充分地宣傳和溝通，漲價方案就推進得順利，反之則會卡殼。
其次，較高的滿意度是民意基礎。
錢小瓊說，眾多業主平時忙於工作，對物業管理的瞭解，主要集中在看得見、摸得著的保潔、綠化、保安、停車等外在方面，其實小區內中控、供水、電梯等設施設備的維護，才是小區物業的核心，要讓業主全面瞭解，主動公開收支情況，用事實和數據說話，才能獲得對物業漲價的支持。更重要的是，物業公司要苦練內功，想方設法提升服務質量，"真正把業主的事當成自己的事，他打一個電話，你要以最快的速度趕到或者解決。"
當然，要讓業主同意漲價，提出的收費方案必須合理、有據。
第三，公開和透明是必要程序。
眼下，武漢不少小區的物業公司提出漲價方案，已有南湖雅園、蘭陵大公館、世紀華庭、漢華花園、鸚鵡花園、臨江府等住宅小區成功上調物業費。更多的小區在醞釀漲價，因操作不當或信息不對稱，在業主和物業公司之間引發沖突。
武漢市房管局相關人士認為，放開普通住宅以外的物業服務，實行經營者自主定價，有益於行業良性發展。據其分析，放開定價，並不是單方面賦予物業方權利，而是業主和物業雙方通過契約關系，一同確定價格。該人士透露，相關主管部門已經開始探討在保障房以外，全面放開普通住宅及商業物業管理服務價格；相關職能部門更多的則是督促市場健康發展。
鏈接
物業調價條件及程序
臨江府小區共213戶。去年5月，因原物業公司撤離陷入"混亂期"，大門沒人守，垃圾沒人掃，污穢滿地。直到11月才由現物業公司接手。
物業費漲價 物管叫屈業主不滿(組圖)
1、調價預告--物業服務企業擬定物業服務等級、服務內容及調價方案草案，以書面形式在物業管理區域顯著位置進行預告，並公示物業服務企業最近三年物業服務費收支情況，預告期應不少於7日；
調查地點：南湖中央花園
3、公示調價結果--物業服務企業依據業主意見統計情況確定是否調價，並在物業管理區域顯著位置公示最終結果，公示期應不少於30日；
臨江府小區規模不大，由一棟帶電梯的商品住宅樓、兩棟商品住宅樓、兩棟還建樓組成。此前物業費單價為電梯房0.8元／平方米·月，多層0.35元／平方米·月，還建樓每戶每月收10元，經常有人拖欠。
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